Alta de vivienda turística en Santiago de Compostela: un caso particular.

Normativa Autonómica

La normativa que regula la Ordenación de las viviendas turísticas es el DECRETO 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia.

Somos conscientes de la controversia legal existente en este tipo de alojamientos turísticos por determinados colectivos.

El  DECRETO 12/2017 de la Xunta dice «El título habilitante para el inicio de la actividad de alojamiento turístico en las modalidades reguladas en dicho decreto es la declaración responsable, según los modelos que figuran como anexos de aquél. En consecuencia, conforme prevé la Ley 7/2011, de 27 de octubre, del turismo de Galicia, y los artículos 31 y 42 del decreto, la presentación de la declaración responsable habilita, desde el día de su presentación, para el desarrollo de la actividad de que se trate.» Para mayor abundamiento, la  INSTRUCCIÓN interpretativa 1/2017, de 9 de mayo, para la aplicación del Decreto 12/2017 viene a confirmar dicha habilitación en su apartado 4º.

Normativa Estatal

Así, también la Agencia Tributaria dice que «el simple alquiler de pisos o apartamentos para fines de semana o periodos determinados de tiempo, sin que el titular de la actividad de alquiler preste ningún otro tipo de servicio al inquilino, constituye una actividad propia del Epígrafe 861.1 de la Sección primera de las Tarifas, “Alquiler de viviendas” (DGT V0898-17, DGT V0931-11 DGT 1482-02)». 

Por lo tanto, nuestra interpretación, en consonancia con la nota de la AEAT, y el Decreto de la Xunta de Galicia, es que se trata de un alquiler o arrendamiento de un inmueble entre particulares, y la Declaración Responsable en la Xunta de Galicia es el título habilitante para ejercer la actividad.

Este mismo criterio es el que tienen los Ayuntamientos de Galicia, y por lo tanto, al no ser una actividad económica no es necesaria la comunicación previa de inicio de actividad municipal.

Normativa Ayuntamiento de Santiago de Compostela

Sólo el Ayuntamiento de Santiago de Compostela sostiene un argumento distinto del criterio generalizado. Así, ha publicado en el DOG una Instruccion interpretativa do tipo de uso e requisitos para a implantacion de vivendas turisticas. En la nota viene a exigir dos requisitos:

1. el uso hotelero tiene que estar permitido en el planeamiento urbanístico vigente para cualquier modalidad de vivienda turística. Entendemos que existe una contradicción entre el Decreto de la Xunta de Galicia, y la Instrucción interpretativa del Ayuntamiento de Santiago de Compostela. Para resolverla, deberíamos atenernos a lo que dice el  Código Civil de España, en el que se establece que “carecerán de validez las disposiciones que contradigan otras de rango superior”.
2. Las condiciones técnicas que se exigirán serán las del Código Técnico de la Edificación (CTE), uso residencial público para apartamentos turísticos (en edificios destinados a turismo en su totalidad)  y viviendas turísticas (Establecimientos unifamiliares aislados), y residencial privado para viviendas de uso turístico (viviendas en edificios comunitarios).

Los requerimientos técnicos para viviendas de uso turístico son las del residencial privado del CTE (aislamiento térmico y acústico, aporte de energías renovables para calefacción y agua caliente, etc. Por lo que, las viviendas que no fueran construidas con esa norma, tendrían que realizar obras de adaptación.

Aún así, atendiendo a la Instrucción interpretativa del Ayuntamiento de Santiago, además del trámite en la Xunta de Galicia, es necesaria la tramitación en el Ayuntamiento, de la Comunicación Previa de Inicio de Actividad con cambio de uso, para lo que es necesario lo siguiente:

Si no necesita Obras de adaptación al CTE

Se non son precisas obras de acondicionamiento para o desenvolvemento da actividade:

2a. Documento acreditativo da dispoñibilidade do local (contrato de arrendamento ou escritura de compra, etc.) 

2b. Planos de situación e localización do local no que se pretende a actividade, a escala mínima 1:2000 e 1:500 respectivamente, sobre a cartografía oficial, firmado por técnico competente. 

2c. Memoria da actividade ( descrición da actividade, superficie e alturas, relación de maquinaria instalada no local), coa manifestación expresa do cumprimento de todos os requisitos técnicos e administrativos, firmada por técnico competente. Incluirá a descrición detallada das características da actividade e as características técnicas da maquinaria e instalaciones necesarias, indicando para cada elemento a súa potencia, que se ha de expresar en C.V. para as máquinas con motor e en kw. para o resto, así como, as medidas correctoras a aplicar de acordo coa natureza da actividade e instalaciones previstas. 

2d. Planos acotados de planta, alzado e sección do local, a escalas 1:100 ou 1:50 segundo o caso, indicando o uso das diferentes dependencias, a maquinaria, a situación das saídas, comunicacións, etc. e instalacións de protección contra incendios, asinado por técnico competente. 

2e. Certificación expedida por facultativo competente acreditativa de que o local é apto para o novo uso, conforme á normativa aplicable en función do mesmo e con especial referencia ao cumprimento das condicións de estabilidade, illamento térmico e acústico, accesibilidade, e seguridade contra incendios precisas para o uso pretendido e que conta coas autorizacións e rexistros sectoriais. 

2f. Copia das autorizacións e informes sectoriales que sean preceptivos, xunto coa manifestación expresa de que cuenta con todos os necesarios para o inicio da actividad. 

2g. Reportaxe fotográfica, incluídas fotografías da totalidade de fachada e do interior do local subscrita pola persoa solicitante e polo/a técnico/a redactor/a do proxecto. 

2h. Declaración responsable (ou certificado colexial) de técnico competente no que figuren os seus datos personales e profesionais de xeito que permita a súa identificación e na que se acredite que non está inhabilitado ou incurso en causa de incompatibilidade. 

2i. No caso de edificaciones en situación de fóra de ordenación, no seu caso, renuncia do propietario do inmoble ao incremento do valor en caso de expropiación. 

2. Documento de Autoliquidación da taxa correspondiente.

1.Persoas físicas: DNI (ou documento que faga as súas veces). Os que comparezan ou asinen en representación doutro, acompañarán ademais un documento que acredite debidamente devandita representación (autorización expresa, poder notarial ou declaración responsable).

2.Persoas xurídicas: DNI do representante e documentación acreditativa da representación e Escritura ou documento de constitución e/ou Estatutos ou o acto fundacional, nos que consten as normas polas que se regula a súa actividade, debidamente inscritos, no seu caso, no Rexistro público que corresponda, segundo o tipo de persoa xurídica de que se trate.

Si necesita Obras de adaptación al CTE

Se son precisas obras de acondicionamiento para o desenvolvemento da actividade con licencia o comunicación previa:

Previamente, y dependiendo del tipo de obra, habrá que tramitar una Solicitude de informe preceptivo comunicación previa de obras, luego una Comunicación previa de obras menores o bien una Licencia de Obra Nueva  o Licencia de Ampliación/Reforma.

Posteriormente a la obra:

1a. Certificación de fin de obra das obras e das instalacións, asinada polo/a técnico/a director/a das obras.

1b. Se o titular de actividade é distinto o solicitante da obra: Documento acreditativo da dispoñibilidade do local (contrato de arrendamento ou escritura de compra, etc.)

Consúltanos sin compromiso.

ACTUALIZACION! 02-03-21 El más difícil todavía!

Modificación puntual do título III do Plan xeral de ordenación municipal. Regulación de usos

Posición no edificio

As actividades de hospedaxe do grupo II (vivendas de uso turístico ou VUT) só poderán implantarse na planta inferior das destinadas a uso residencial. É dicir, poderán situarse só en planta baixa, ou só en planta primeira, dependendo de se se admite ou non o uso vivenda en planta baixa. En todo caso, só poderán implantarse como un uso alternativo ao de vivenda, isto é, naquelas parcelas nas que a ordenanza aplicable admite tanto o uso vivenda como o de hospedaxe grupo II.
O arrendamento por cuartos ou habitacións ten así mesmo a consideración de actividade de hospedaxe en vivenda (grupo II), suxeitándose aos mesmos requisitos e condicións de implantación que as vivendas de uso turístico, agás cando reúna as condicións para ser considerado un uso asimilado a vivenda.

👉 Acceso a la norma

ACTUALIZACION! 14-09-22 !

Información del Ayuntamiento de Santiago

Descarga aquí las Preguntas Más Frecuentes SOBRE DAR DE ALTA VIVIENDA TURISTICA EN SANTIAGO